מימון לבעלי נכס
משכנתא לכל מטרה. מבינים מה משתנה.
צריכים סכום נוסף לשיפוץ או להוצאה גדולה? ב-FINLY מתחילים מהצורך ומהמשכנתא הקיימת, ובוחנים את ההחזר, העלות הכוללת וההשפעה על הבית לפני שמתקדמים.
| בודקים יחד | המצב הקיים | המימון הנוסף | מה בוחנים |
|---|---|---|---|
| החזר | כל ההתחייבויות | ההחזר המשולב | יכולת החזר |
| תקופה | מה נותר לשלם | משך ההתחייבות | עלות כוללת |
| הנכס | שעבודים קיימים | הבטוחה הנדרשת | סיכון השעבוד |
למי הבדיקה מיועדת
יש נכס. צריך להבין את האפשרויות.
הבדיקה מיועדת לבעלי דירה, עם משכנתא קיימת או בלעדיה, הזקוקים למימון נוסף ורוצים להבין את המחיר ואת המשמעות של שימוש בנכס כבטוחה. משכנתא לכל מטרה היא הלוואה בשעבוד נכס למטרה שהמלווה מאשר; בעלות על דירה לבדה אינה מבטיחה אישור.
בוחנים יחד את מטרת המימון, ההכנסות, ההתחייבויות, הזכויות בנכס והשעבודים. סכום ההלוואה ותנאיה תלויים בנתוני התיק, בבדיקת המלווה ובהוראות החלות עליו. אם המטרה היא לרכז כמה חובות, אפשר להתחיל גם בבדיקת איחוד הלוואות.
שעבוד הבית מוסיף סיכון: אי־עמידה בתשלומים עלולה להביא למימוש הנכס. לכן בודקים את היכולת לעמוד בכל ההחזרים לצד ההוצאות השוטפות.
חלופות לבדיקה
אותו צורך, דרכים שונות למימון.
האפשרויות בטבלה הן נקודות לבדיקה. זמינותן והתנאים שלהן תלויים באישור המלווה.
| חלופה | מה משתנה | מה בודקים בעלות | המשכנתא הקיימת |
|---|---|---|---|
| תוספת למשכנתא קיימת | נוסף אשראי המובטח בנכס. | תנאי התוספת והוצאות הקמתה. | בודקים אם ניתן להשאיר את המסלולים הקיימים. |
| מחזור חלקי ותוספת | מחליפים חלק מההלוואה ובוחנים אשראי נוסף. | עמלות סילוק, תנאים חדשים ועלויות נלוות. | בודקים אילו מסלולים יכולים להישאר. |
| מחזור מלא ותוספת | מחליפים את מלוא המשכנתא ומגדילים את הסכום. | עלות החלפת כל ההלוואה, כולל עמלות ומשך ההחזר. | המסלולים מוחלפים; גם תנאים קיימים משתנים. |
| הלוואה נפרדת | נוצרת התחייבות נוספת, עם בטוחה או בלעדיה. | עלות ההלוואה וההחזר לצד יתר ההתחייבויות. | בודקים אם נדרש שינוי בה או בשעבוד. |
את ההשוואה עורכים לפי הסכום הדרוש בפועל, הריבית וההצמדה, ההחזר החודשי, התקופה והעלות הכוללת. מביאים בחשבון גם עמלות פירעון מוקדם, שמאות, רישום וביטוחים ככל שהם נדרשים. החזר חודשי נמוך יותר בעקבות הארכת התקופה עלול לבוא עם עלות כוללת גבוהה יותר.
להרחבה על מחזור, עמלות ומדדי השוואה: מדריך המשכנתאות של בנק ישראל.
הגדלת משכנתא
מה קורה למסלולים שכבר יש לכם?
צורך בסכום נוסף אינו מחייב כשלעצמו החלפה של כל המשכנתא. מתחילים מדוח יתרות עדכני ובודקים את תנאי כל מסלול: יתרה, ריבית, הצמדה, מועד שינוי ריבית, התקופה שנותרה ועמלות סילוק.
האפשרות להוסיף מימון תוך שימור המסלולים, או למחזר רק חלק מהם, תלויה בבנק, במבנה השעבוד ובבדיקה פרטנית. אין הבטחה שהתוספת תקבל את הריבית או את התנאים של ההלוואה הקיימת. לפני החלטה משווים גם את מחיר השינוי במסלולים שנשארו רלוונטיים.
מימון שיפוץ
מתחילים מתקציב העבודות.
לפני שבוחנים משכנתא לשיפוץ, מרכזים את היקף העבודה, הצעות המחיר, ההון הזמין ומועדי התשלום המתוכננים. בודקים גם איך חריגה בתקציב או עיכוב בעבודות עשויים להשפיע על הצורך במימון ועל ההוצאות השוטפות.
משווים תוספת למשכנתא מול הלוואה נפרדת לפי הסכום והתקופה הדרושים. אופן סיווג המימון, המסמכים ותנאי העמדת הכסף נקבעים לפי המטרה ומדיניות המלווה. המונח ״משכנתא לכל מטרה״ אינו מבטיח שכל מימון לשיפוץ יקבל את אותם התנאים.
מה מכינים
תמונה אחת של הנכס וההתחייבויות.
- מטרת המימון: הסכום הדרוש, מועד הצורך והצעות מחיר אם ישנן.
- המשכנתא וההלוואות: דוח יתרות לסילוק עדכני, יתרות חובות והחזרים חודשיים.
- הכנסות והוצאות: נתוני הכנסה והתחייבויות של משק הבית; בהמשך מסמכים לפי הצורך.
- הנכס: פרטי הזכויות והשעבודים, ומסמכים קיימים שעוזרים להבין את מצבו.
אין צורך לאסוף הכול לפני הפנייה. בשיחה הראשונית מבררים את הצורך ואת המידע שחסר להמשך. דרישות המסמכים הסופיות תלויות בתיק ובמלווה.
התהליך ב-FINLY
מהבדיקה הראשונית להחלטה על המשך.
מה מקבלים בתחילת הדרך?
בבדיקה הראשונית מול יועץ מבררים את מטרת המימון, עוברים על התמונה הקיימת ומזהים מה צריך להשלים כדי לבחון חלופות. אם ממשיכים לליווי מלא, היקף הטיפול והפעולות הכלולות בו מוסכמים מראש. ההחלטה על העמדת האשראי היא של המלווה.
כמה זה עולה?
הבדיקה הראשונית מול יועץ ללא עלות. ליווי מלא הוא שירות בתשלום: אין באתר מחירון, שכר הטרחה נקבע לפי היקף התיק, נאמר לכם בשיחה ומסוכם מראש בכתב לפני שמתחילים. הבדיקה הראשונית אינה מחייבת להמשיך לליווי בתשלום.
עוד על אופן העבודה והתשלום מה לבדוק כשבוחרים יועץ
ואם הבדיקה תראה שאין כדאיות — נגיד לכם זאת ביושר.