דוגמה: בדירה יחידה שמחירה בחוזה 1,000,000 ₪, עם שמאות שהבנק מקבל בסך 1,200,000 ₪ וללא מענק, החישוב מאפשר משכנתא של 900,000 ₪. נשאר להביא 100,000 ₪ מהבית. הוצאות הרכישה נוספות לסכום הזה, והבנק עדיין צריך לאשר את ההלוואה.
100,000 ₪, או 60,000 ₪ עם מענק מזכה, הם מינימום ולא הבטחה שזה יספיק. מחיר הדירה, השמאות שהבנק מקבל, סוג הרכישה, המענק ולוח התשלומים יכולים לדרוש יותר. המחשבון אינו בודק הכנסה, התחייבויות או יכולת החזר חודשית.
הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים לרכישה מהחסכונות שלכם או מעזרה משפחתית. משכנתא היא ההלוואה מהבנק, שאותה מחזירים מדי חודש. כאן נחשב כמה כסף אישי נדרש למחיר הדירה לפי הנתונים שהזנתם.
מזינים את פרטי הדירה
המחיר בחוזה הוא חובה. אם אין עדיין שמאות או סכום תשלום ראשון, אפשר להשאיר אותם ריקים; התוצאה תהיה זמנית וחסרה את הבדיקות האלה.
תוצאת החישוב
הפירוט מפריד בין כסף מהבית + מענק + משכנתא = מחיר הדירה. התשלום הראשון, אם הזנתם, כבר כלול בכסף מהבית. הוצאות נוספות אינן כלולות.
איך לקרוא את התוצאה?
- כסף מהבית: הסכום האישי שנדרש למחיר הדירה לפי החישוב. אם הבנק יאשר הלוואה קטנה יותר, תצטרכו להשלים יותר כסף.
- מענק: כסף ממשלתי מזכה שאושר לדירה והזנתם את סכומו. בלי מענק יוצג אפס.
- משכנתא: סכום ההלוואה לפי הנתונים והמגבלות במחשבון, בכפוף לאישור הבנק. הוא אינו כולל מענק.
- תקרת מימון: עד 75% מבסיס השווי לדירה יחידה, ועד 70% לדירה חליפית. בסיס השווי הוא הסכום שלפיו בודקים את מגבלת ההלוואה, והוא עשוי להיות שונה ממחיר החוזה.
- שיעור המשכנתא ממחיר החוזה: כמה ממחיר הרכישה מכוסה בהלוואה. בדירה בהנחה האחוז הזה עשוי להיות גבוה מתקרת המימון, כי התקרה נמדדת מול בסיס שווי אחר.
אם השמאות שהבנק מקבל אינה עולה על 2,100,000 ₪, היא משמשת בסיס לחישוב. אם היא גבוהה יותר, הבסיס הוא 2,100,000 ₪ או מחיר החוזה, הגבוה מביניהם. כשהשמאות נמוכה ממחיר החוזה, בקשו מהבנק לאשר את בסיס השווי ואת המימון לפני התחייבות לרכישה.
צריך תקציב נוסף מעבר לתוצאה: שכר עורך דין, שמאות, מס רכישה אם חל, עמלות, ביטוחים, הצמדות לפי החוזה, מעבר דירה והוצאות נוספות לפי העסקה. שמרו עבורם כסף בנפרד.
הבנק בודק גם הכנסות, התחייבויות ויכולת החזר, ועשוי לדרוש יותר כסף אישי או לא לאשר את ההלוואה. למדריך עם דוגמאות ושלושת מצבי השווי ›
הוראה 329, סעיפים 4 ו־4א · החוזר הסופי מ־8.2.2026 · שאלות ותשובות של בנק ישראל, סעיפים 3.1–3.4. המקורות נבדקו ב־5.10.2026.