מי שזכה בהגרלה של דירה בהנחה מגלה מהר שהמשכנתא כאן עובדת קצת אחרת: השווי שלפיו הבנק מחשב את המימון אינו בהכרח המחיר ששילמתם, ויש דרישת הון עצמי מינימלית בסכומים קבועים. הכללים עודכנו בדצמבר 2025 — וזו הסיבה שחלק מהמידע שמסתובב ברשת כבר לא נכון.
העדכון החשוב: התקרה עלתה ל-2.1 מיליון ₪
עד סוף 2025 עמדה התקרה בהוראה 329 על 1.8 מיליון ₪. חוזר של הפיקוח על הבנקים מ-16.12.2025 העלה אותה ל-2.1 מיליון ₪, ותחילתו ביום פרסומו.
הכלל המדויק בנוסח המעודכן: כאשר הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ₪, מבססים את שווי הנכס על 2.1 מיליון ₪ או על מחיר הרכישה — הגבוה מביניהם.
אם נתקלתם בדף שעדיין מדבר על 1.8 מיליון — הוא מיושן. ההפרש אינו זניח: 75% מ-2.1 מיליון הם 1,575,000 ₪, לעומת 1,350,000 ₪ בתקרה הישנה.
למה בכלל יש כאן "שני מחירים"
בדירה בהנחה שילמתם פחות משווי השוק — זו כל הנקודה של התוכנית. הפער בין השניים הוא ההטבה שקיבלתם מהמדינה, ולכן הרגולציה מגדירה במפורש לפי מה מחשבים את שיעור המימון. מכאן שלושה מצבים אפשריים, ובכל אחד הבסיס לחישוב שונה — וזה בדיוק מה שמפתיע זוכים שמניחים ש"75% ממה ששילמתי" הוא הסכום.
דרישת ההון העצמי — סכומים קבועים, לא רק אחוזים
הוראה 329 קובעת שעל הרוכש לשלם ממקורותיו העצמיים לפחות את הסכומים הבאים:
- 60,000 ₪ לרכישת דירה שבגינה ניתן מענק (לפי נספח חוזר החשב הכללי לתוכנית).
- 100,000 ₪ לרכישת דירה אחרת.
זו דרישה שמתקיימת בנוסף למגבלת שיעור המימון — כלומר גם אם החישוב מאפשר לכאורה מימון גבוה יותר, הסכומים האלה חייבים לבוא מכם.
נבהיר ביושר: מסתובבת ברשת גם "רצפת 7% מהשווי". לא מצאנו לה עיגון לא בהוראה 329 ולא באתר הממשלתי, ולכן איננו מציגים אותה כדרישה רגולטורית. יש בנקים שמפעילים מדיניות פנימית מחמירה יותר — וזה עניין למשא ומתן מול הבנק, לא כלל שחל על כולם.
המגבלות הרגילות חלות גם כאן
דירה בהנחה אינה פוטרת ממגבלות המשכנתא הרגילות: יחס החזר מהכנסה עד 50% (ומעל 40% הבנק מחמיר), חלק הריבית המשתנה עד שני שלישים מההלוואה, ותקופת פירעון עד 30 שנה. הרחבנו על כולן במדריך יחס ההחזר ומגבלות בנק ישראל.
ומה עם מכירה מוקדמת?
בתוכניות הדיור בהנחה קיימת תקופת הגבלה על מכירת הדירה, ומכירה בתוכה מחייבת אישור ומלווה בהשבת ההטבה בתוספת הצמדה. חשוב לדעת שהמנגנון הוא החזר ההנחה, לא "קנס" במובן העונשי — ההבדל משמעותי כשמחשבים כדאיות. את התנאים המדויקים בודקים מול משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לפי מועד הזכייה, כי הם השתנו לאורך השנים.
המקורות
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 וחוזר העדכון ח-06-2 · gov.il — הטבות והקלות במימון הדירה. נבדק ב-10.08.2026.