יחס ההחזר מההכנסה (PTI) הוא המספר שקובע יותר מכל אחר כמה הבנק יאשר לכם. ההגדרה פשוטה: היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה. והמגבלה חדה — הוראת בנק ישראל 329 קובעת שבנק "לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%". זו תקרה מוחלטת, לא המלצה.
50% זו התקרה — אבל 40% הוא הסף האמיתי
כאן נמצאת אי-ההבנה הנפוצה. בין 40% ל-50% ההלוואה חוקית לחלוטין, אבל סעיף 6 להוראה קובע שכאשר יחס ההחזר עולה על 40%, על הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100% — כלומר ההלוואה "עולה" לבנק יותר הון.
המשמעות המעשית עבורכם: מעל 40% הבנקים נעשים מחמירים, מתמחרים גבוה יותר, ולפעמים פשוט מסרבים — לא כי זה אסור, אלא כי זה יקר להם. לכן שווה לתכנן את התמהיל כך שהיחס יישאר מתחת ל-40%, גם כשאתם "יכולים" יותר.
ובלי קשר לרגולציה: יעד אישי סביר משאיר מרווח לשינויים בריבית, במדד ובהוצאות המשפחה. אנחנו נאמר לכם את זה גם כשהבנק יאשר יותר.
מה נכנס לחישוב — והפרטים שמפילים אנשים
נספח א' להוראה מגדיר בדיוק מה נספר, וכמה מהפרטים מפתיעים:
- ההחזר החודשי הוא התשלום לפירעון ההלוואה המבוקשת — ובחישוב יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת, לא את מה שנוצל בפועל.
- בהלוואות בולט ובלון נספר תשלום הריבית החודשי.
- בהלוואות גרייס נספר התשלום החודשי הצפוי — לא ה"אפס" של תקופת הגרייס.
- הכנסה של קרוב משפחה: אפשר להכיר לכל היותר במחצית מהכנסתו הפנויה, גם אם חתם כלווה — אלא אם מדובר בבן/בת זוג שמתגורר עם הלווה בדירה, ואז מוכרת מלוא ההכנסה.
שימו לב למילה "פנויה": זו ההכנסה אחרי התחייבויות קיימות. הלוואת רכב, הלוואה לכל מטרה או ערבות שנתתם — כולן מקטינות את המכנה, ולכן גם את המשכנתא שתקבלו.
המגבלות הנוספות שחיות לצידו
יחס ההחזר אינו לבד. אותה הוראה קובעת עוד ארבע מגבלות שכולן חלות במקביל:
- שיעור מימון (LTV): דירה יחידה — עד 75% · דירה חליפית — עד 70% · דירה להשקעה — עד 50%.
- הון עצמי מינימלי בסכומים קבועים: 60,000 ₪ לרכישת דירה שבגינה ניתן מענק, ו-100,000 ₪ לרכישת דירה אחרת.
- חלק הריבית המשתנה: היחס בין החלק בריבית משתנה לסך ההלוואה אינו עולה על 66.66% — כלומר לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה.
- תקופת פירעון: עד 30 שנה.
ועוד סעיף שחשוב במיוחד למי ששוקל מחזור: סעיף 9 קובע שהבנק לא יאשר מחזור "אם כתוצאה מן המחזור נוצרה חריגה" מהמגבלות. כלומר מחזור אינו יכול "לתקן" מצב שכבר חורג — הוא חייב לעמוד בכללים בעצמו.
שינוי שנכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026
בנק ישראל תיקן את הגדרת "ההחזר החודשי": מעתה ייספרו גם הלוואות שהועמדו ללווה בעבר והמובטחות בשעבוד אותו הנכס — בין אם באותו בנק, בין אם בבנק אחר או בגוף אחר — ובלבד שיתרת תקופת פירעונן עולה על 18 חודשים. התיקון נועד היה להיכנס ביולי 2026 ונדחה ל-1.10.2026.
לרוב האנשים זה לא ישנה דבר. למי שיש הלוואה נוספת על אותו נכס — זה עשוי להקטין את הסכום שיאושר, ולכן לתזמון יש משמעות.
המקור
הנתונים לקוחים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור (גרסה 13, 30.06.2026), נבדק ב-10.08.2026. רגולציה מתעדכנת — ביום הבדיקה קובע הנוסח התקף.