יחס ההחזר מההכנסה (PTI) הוא המספר שקובע יותר מכל אחר כמה הבנק יאשר לכם. ההגדרה פשוטה: היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה. והמגבלה חדה, הוראת בנק ישראל 329 קובעת שבנק "לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%". זו תקרה מוחלטת, לא המלצה.
50% זו התקרה, אבל 40% הוא הסף האמיתי
כאן נמצאת אי-ההבנה הנפוצה. בין 40% ל-50% ההלוואה חוקית לחלוטין, אבל סעיף 6 להוראה קובע שכאשר יחס ההחזר עולה על 40%, על הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, כלומר ההלוואה "עולה" לבנק יותר הון.
המשמעות המעשית עבורכם: מעל 40% הבנקים נעשים מחמירים, מתמחרים גבוה יותר, ולפעמים פשוט מסרבים, לא כי זה אסור, אלא כי זה יקר להם. לכן שווה לתכנן את התמהיל כך שהיחס יישאר מתחת ל-40%, גם כשאתם "יכולים" יותר.
ובלי קשר לרגולציה: יעד אישי סביר משאיר מרווח לשינויים בריבית, במדד ובהוצאות המשפחה. אנחנו נאמר לכם את זה גם כשהבנק יאשר יותר.
מה נכנס לחישוב, והפרטים שמפילים אנשים
נספח א' להוראה מגדיר בדיוק מה נספר, וכמה מהפרטים מפתיעים:
- ההחזר החודשי הוא התשלום לפירעון ההלוואה המבוקשת (ומ-1.10.2026 גם הלוואות קיימות על אותו נכס, כמפורט בהמשך), ובחישוב יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת, לא את מה שנוצל בפועל.
- בהלוואות בולט ובלון נספר תשלום הריבית החודשי.
- בהלוואות גרייס נספר התשלום החודשי הצפוי, לא ה"אפס" של תקופת הגרייס.
- הכנסה של קרוב משפחה: אפשר להכיר לכל היותר במחצית מהכנסתו הפנויה, גם אם חתם כלווה, אלא אם מדובר בבן/בת זוג שמתגורר עם הלווה בדירה, ואז מוכרת מלוא ההכנסה.
שימו לב למילה "פנויה": לפי נספח א', זו ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות, כלומר התחייבויות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, ובהן החזרי הלוואות (למשל הלוואת רכב) ודמי מזונות. אם לא תגורו בדירה הנרכשת, מנוכה גם שכר הדירה שאתם משלמים, אף אם נותרו בחוזה השכירות פחות מ-18 חודשים. כל אלה מקטינים את המכנה, ולכן גם את המשכנתא שתקבלו. הלוואה שכבר נספרת בהחזר החודשי עצמו (ראו בהמשך) אינה מנוכה מההכנסה כהוצאה קבועה.
המגבלות הנוספות שחיות לצידו
יחס ההחזר אינו לבד. אותה הוראה קובעת עוד שלוש מגבלות שכולן חלות במקביל:
- שיעור מימון (LTV): דירה יחידה, עד 75% · דירה חליפית, עד 70% · דירה להשקעה, עד 50%.
- חלק הריבית המשתנה: היחס בין החלק בריבית משתנה לסך ההלוואה אינו עולה על 66.66%, כלומר לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה.
- תקופת פירעון: עד 30 שנה.
ויש מגבלה אחת שרבים מייחסים לכל משכנתה, והיא צרה מכך: רצפת ההון העצמי בסכומים קבועים, 60,000 ₪ לדירה שבגינה ניתן מענק, ו-100,000 ₪ לדירה אחרת, יושבת בהוראה בסעיף 4א, שכותרתו "הלוואות לדירה במחיר מופחת", וחלה על רכישת דירה בהנחה בלבד. ברכישה בשוק החופשי אין רצפה כזו; שם המגבלה היא שיעור המימון. הפירוט במדריך למחיר למשתכן.
ועוד סעיף שחשוב במיוחד למי ששוקל מחזור: סעיף 9 קובע שהבנק לא יאשר מחזור אם כתוצאה ממנו נוצרה חריגה מאחת המגבלות או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המחזור. כלומר המבחן הוא השינוי, לא המצב: מי שכבר חורג היום אינו חסום ממחזור, אבל המחזור אינו יכול להחמיר את החריגה, ולכן שווה לבנות אותו כך שהוא דווקא מקטין אותה.
שינוי שנכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026
בנק ישראל תיקן את הגדרת "ההחזר החודשי": ייספרו גם הלוואות שהועמדו ללווה בעבר והמובטחות בשעבוד אותו הנכס, בין אם באותו בנק, בין אם בבנק אחר או בגוף אחר, ובלבד שיתרת תקופת פירעונן עולה על 18 חודשים. מועד התחילה נדחה, והתיקון חל מ-1.10.2026.
לפי החוזר, התיקון חל על כל הלוואה שניתנת מ-1.10.2026 בשעבוד אותו נכס: כשמבקשים הלוואה נוספת על נכס שכבר משועבד להלוואה קיימת, יחס ההחזר נבדק על סך התשלומים: ההלוואה המבוקשת יחד עם ההלוואות הקיימות על אותו נכס שיתרת תקופת פירעונן עולה על 18 חודשים. הן נספרות בתוך ההחזר החודשי, ולכן אינן מנוכות מההכנסה כהוצאה קבועה. הלוואה שקיבלתם לפני 1.10.2026 אינה נבדקת מחדש כשלעצמה, אבל היא נכנסת לחישוב בכל בקשה חדשה בשעבוד אותו נכס.
לרוב האנשים זה לא ישנה דבר. למי שיש הלוואה נוספת על אותו נכס, זה עשוי להקטין את הסכום שיאושר.
המקור
הנתונים לקוחים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור (גרסה 13, 30.06.2026), נבדק ב-10.08.2026. השינוי בהגדרת ההחזר החודשי נקבע בחוזר המפקח על הבנקים ח-06-2840 (8.2.2026, סעיפים 9 ו-10(ב) ודברי ההסבר לסעיף 9), ומועד התחילה שלו נדחה ל-1.10.2026 בחוזר ח-06-2852 (30.6.2026, סעיף 2). החוזרים נבדקו ב-4.10.2026. רגולציה מתעדכנת, ביום הבדיקה קובע הנוסח התקף.