‹ לכל המדריכים

זכויות הלווה מול הבנק — מה מגיע לכם לפי הדין

רוב הלווים אינם יודעים שחלק ניכר ממה שנראה כמו "מדיניות הבנק" הוא בעצם זכות מעוגנת בדין — ומה שבאמת נתון לשיקול-דעת הבנק, לא תמיד מה שחושבים. ריכזנו כאן רק את מה שניתן להצביע עליו במקור רשמי, עם קישור לכל טענה. איפה שהמקור שותק — אמרנו זאת.

הזכות לבטל את ביטוח המשכנתא ולעבור לפוליסה זולה יותר

זו כנראה הזכות הכי שווה כסף שאנשים לא מממשים. הוראת ניהול בנקאי תקין 451 מחייבת את הבנק להבהיר ללקוח, אחת לשנה, כי "הלקוח יכול לבטל את הפוליסה בכל עת ללא עמלה" — בתנאי שיציג פוליסה חלופית שהבנק הוא המוטב הבלתי-חוזר בה.

המשמעות המעשית: אפשר לסגור ביטוח מהיר דרך סוכנות הבנק כדי לא לעכב את הביצוע, ולעבור אחר-כך בנחת לפוליסה משתלמת יותר. ההוראה גם קובעת שהבנק חייב להודיע לכם שאתם רשאים לבצע את הביטוחים במישרין, שלא דרך סוכנות שבשליטתו, ולהשיב תוך 14 יום אם פוליסה שהצגתם אינה עונה לדרישותיו.

נקודה נוספת מאותה הוראה: אפשר לשעבד פוליסת ביטוח חיים קיימת לטובת הבנק במקום להפיק חדשה, אם היא מכסה את סכום ההלוואה והתקופה. זה חשוב במיוחד למי שמצבו הרפואי השתנה מאז שרכש את הפוליסה הישנה.

מה שכן — חובת הביטוח עצמה אינה חובה שבדין אלא זכות של הבנק לדרוש: ההוראה אומרת שהבנק "רשאי לדרוש" ביטוח נכס וביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה. בפועל הוא דורש. יוצא-דופן מעוגן אחד: בהלוואות עד 30,000 ₪, או שיתרתן ירדה מתחת לסכום הזה, הבנק אינו רשאי לחייב בביטוח — וחייב להודיע לכם כשזה קורה.

מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 451, סעיף 11

אין עמלת פירעון מוקדם בהלוואת זכאות

צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) קובע בסעיף 2 כי הבנק "לא יתנה פירעון מוקדם של הלוואה מוכוונת בתשלום עמלה כלשהי". "הלוואה מוכוונת" היא הלוואה שניתנה לפי הסדר עם הממשלה — כלומר הלוואת הזכאות. הפטור גורף, ולא "עמלה מופחתת".

ולצידה, הלוואה משלימה — זו שנתן אותו בנק מאמצעיו שלו, לאותה מטרה, בנוסף להלוואת הזכאות — נהנית מהנחות ותק גדולות יותר על עמלת ההיוון: 10% אחרי שנה, ועד 40% אחרי ארבע שנים, לעומת 20%/30% בלבד ביתר ההלוואות. שימו לב להגדרה הצרה: זה לא חל על כל משכנתה של מי שיש לו תעודת זכאות.

הרחבנו על כל רכיבי העמלה במדריך עמלת הפירעון המוקדם.

מקור: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, סעיפים 2 ו-8

מכתב הכוונות — הבנק החדש עושה את העבודה

עד לא מזמן, לקוח שרצה לעבור בנק היה צריך לרוץ בעצמו אחרי "מכתב כוונות" מהבנק הישן. עדכון להוראה 451, שפורסם ביולי 2023 ונכנס לתוקף שנה לאחר מכן, שינה זאת: הבנק החדש מציע ללווה להודיע באמצעותו לבנק המקורי על כוונת הפירעון, והבנק המקורי מעביר את מכתב הכוונות ישירות לבנק החדש, עם העתק ללווה.

באותו סעיף מעוגנים עוד שלושה דברים ששווה להכיר: אפשר למסור את ההודעה גם באופן מקוון או טלפוני, הבנק צריך להעביר את המסמכים בתוך שלושה ימי עסקים, ואין עמלה על כך עד פעמיים בשנה קלנדרית.

מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 451, סעיף 15ב1 · הודעת בנק ישראל, 19.07.2023

תקרת שווי הנכס עודכנה ל-2.1 מיליון ₪

זהו עדכון טרי שרבים עדיין עובדים לפיו הישן. חוזר של הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2025 תיקן את הוראה 329: כאשר הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ₪, מבססים את שווי הנכס על 2.1 מיליון ₪ או על מחיר הרכישה — הגבוה מביניהם. התקרה הקודמת הייתה נמוכה יותר, ולכן תוכן שנכתב לפני העדכון עשוי להטעות — כדאי לוודא מול המדריך למחיר למשתכן.

בנוסף, ההוראה קובעת דרישת הון עצמי מינימלי בסכומים קבועים: 60,000 ₪ לרכישת דירה שבגינה ניתן מענק, ו-100,000 ₪ לרכישת דירה אחרת.

מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 + חוזר העדכון ח-06-2

הערכת שווי (שמאות) — מתי מותר לחייב אתכם

הוראה 451 מתירה לחייב את הלווה בהוצאות הערכת נכס "רק כאשר התנאים הספציפיים הקשורים לאותה הלוואה מחייבים לבצע הערכת נכס". כלומר זו אינה עמלה אוטומטית — ואם נדרשתם לשלם על שמאות במחזור פנימי, זו שאלה לגיטימית לשאול את הבנק.

נבהיר ביושר: הפרקטיקה שלפיה מחזור באותו בנק נעשה לרוב בלי שמאי ובלי בדיקת הכנסות מחודשת היא מדיניות מסחרית של הבנקים ולא זכות מעוגנת. היא נכונה ברוב המקרים, אבל אינה משהו שאפשר לדרוש.

מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 451, סעיף 9(א)

מה בכוונה לא כתוב כאן

חלק מהעובדות שמסתובבות בשוק לא עברו את בדיקת המקור שלנו, ולכן אינן במדריך:

זה לא אומר שהדברים אינם נכונים בפועל — זה אומר שלא נציג אותם כזכות. באתר שמדבר על כסף של אנשים, ההבדל הזה חשוב.

המשך

עמלת פירעון מוקדם — הפירוק המלא · המדריך למחזור משכנתא · איך מוציאים דוח יתרות