רוב האנשים שקונים דירה ראשונה מתחילים מאותו מקום: אתרי נכסים. זה הפוך. הסדר שחוסך הכי הרבה כסף וטעויות הוא לקבוע קודם את גבולות היכולת, אחר כך לקבל אישור עקרוני, ורק אז לחפש. מי שמוצא נכס ואז מגלה שהמימון לא מסתדר, מנהל משא ומתן מעמדת חולשה או מוותר על הרצינות שכבר שילם עליה. המדריך הזה מסדר את השלבים.
כמה הון עצמי צריך באמת?
שיעור המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75% משווי הנכס, ולכן ההון העצמי המינימלי הוא 25%. אבל 25% אינו הסכום שצריך להיות לכם בחשבון, כי מעבר להון העצמי יש עלויות נלוות שאינן ממומנות במשכנתא.
ובכיוון השני: דירה חליפית מוגבלת ל-70% ודירה להשקעה ל-50%. הסיווג נקבע לפי המצב שלכם ולא לפי הכוונה, ולכן מי שמחזיק דירה נוספת, גם בירושה או בחלק ממנה, צריך לברר את הסיווג לפני שהוא מתכנן על 75%.
אילו עלויות יש מעבר למשכנתא עצמה?
עשויות להיות עלויות עורך דין, שמאות, אגרות רישום, מס רכישה וביטוחים. הסכומים תלויים בעסקה, בזכאות ובנותני השירות, ולכן לא מסתמכים על מחירון כללי. את מס הרכישה בודקים במחשבון הרשמי של רשות המסים, שהוא המקור המחייב.
הכלל המעשי: ההון העצמי שאתם צריכים הוא 25% מהנכס ועוד העלויות האלה. תכנון שמכסה בדיוק 25% נתקע בשלב החתימה.
מה קובע כמה תוכלו להחזיר בכל חודש?
הבנק אינו רשאי לאשר יחס החזר מהכנסה שעולה על 50%. מעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר מבחינת הבנק, ולכן זה הסף המעשי ולא 50%. יעד אישי סביר משאיר מרווח לשינויים בריבית, במדד ובהוצאות, במיוחד כשחלק מהמשכנתא במסלול משתנה.
מה נכנס לחישוב ומה מפיל אנשים בשלב הזה מוסבר במדריך יחס ההחזר. כדאי לעבור עליו לפני שמציגים מספרים לבנק, לא אחרי.
מתי מבקשים אישור עקרוני?
לפני שמחפשים נכס ברצינות, לא אחרי שמצאתם. אישור עקרוני הוא הצעת משכנתא מאושרת מהבנק, במבנה שמאפשר להשוות אותה להצעות אחרות, והוא מה שהופך אתכם לקונים שיודעים מה הם יכולים. הבנק קובע באישור את התקופה שבה התנאים נשמרים, והוראת בנק ישראל 451 קובעת שהיא לא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור. זו רצפה, ולא בהכרח התוקף בפועל, והתקופה מצוינת באישור עצמו.
התהליך, מה הבנק חייב לכם בו, ומיתוס נפוץ שגורם לאנשים לא לבקש שיפור תנאים, מפורטים במדריך האישור העקרוני.
איך משווים בין הצעות של בנקים שונים?
לא לפי הריבית. הצעה נמדדת כתמהיל שלם: אילו מסלולים, באילו סכומים, לאיזו תקופה ובאיזו הצמדה. שתי הצעות בתמהילים שונים אינן ניתנות להשוואה לפי מספר אחד, ולכן מבקשים מכל בנק הצעה באותו מבנה. איך מרכיבים תמהיל ומה מגביל אתכם מוסבר במדריך התמהיל.
איפה נכנסות זכאות ומחיר למשתכן?
הלוואת זכאות ותוכניות דיור ממשלתיות משנות את התמונה, אבל תנאי הזכאות והסכומים נקבעים בידי משרד הבינוי והשיכון ומשתנים מעת לעת. את הזכאות בודקים מול המשרד ולא לפי מדריך, כולל זה. אם אתם זוכים בתוכנית דיור בהנחה, יש כללי מימון נפרדים, והם מוסברים במדריך מחיר למשתכן.
מה הטעות הנפוצה ביותר בדירה ראשונה?
לתכנן על ההחזר המקסימלי שהבנק מאשר. האישור הוא גבול רגולטורי, לא המלצה תקציבית. משכנתא נלקחת לעשרות שנים, ובתוכן משתנים דברים שאי אפשר לתזמן: ילד נוסף, מעבר עבודה, ריבית שעולה. ההחזר שנכון לכם הוא זה שממשיך לעבוד גם בשנה פחות טובה, לא זה שנכנס בדיוק לתקרה בשנה הטובה.
מה עושים עכשיו
- מחשבים יכולת רכישה לפי הון עצמי, הכנסה והתחייבויות קיימות.
- עוברים על יחס ההחזר וקובעים יעד אישי, לא את התקרה.
- מבקשים אישור עקרוני לפני שמחפשים נכס.
- מגיעים לבנקים עם בקשה להצעות באותו מבנה, ומשווים אותן כתמהילים ולא כריביות.